SCPI

En matière d'investissement, l'immobilier apparaît comme la solution idéale. Cependant, posséder un bien en dur est souvent source de maux de tête pour ses propriétaires, tant en matière de gestion qu'en matière d'entretien.
 
Depuis 40 ans maintenant, une alternative existe. Il s'agit des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou pierre-papier. Autrefois perçu comme une niche de produit financier, ce placement est désormais grand public et à le vent en poupe.
 
Exit la gestion des locataires, de la maintenance et de l'entretien des locaux. Vous achetez des parts à des sociétés de gestion qui gèrent un parc immobilier puis vous reversent les loyers en général trimestriellement. Vous pouvez ainsi viser en 4 et 7% de rentabilité annuelle.

 

Il existe différent type de SCPI sur le marché :
 
-  Les SCPI de rendement qui sont dans une logique de rentabilité en distribuant régulièrement des revenus. Il s'agit essentiellement de bureaux, commerces ou immeuble dans des zones géographiques bien précise comme par exemple le Grand Paris.
 
- Les SCPI de plus-value qui sélectionnent leurs biens en fonction de leur potentiel de progression pour observer une revalorisation conséquente à l'issue de la revente des parts.
 
- Les SCPI fiscales qui sont découpées en 3 catégories ; les SCPI à déficit foncier, les SCPI Malraux et les SCPI Pinel. Leur objectif est d'offrir une réduction d'impôt à leur possesseur et est principalement axé sur de l'immobilier résidentiel.
 
 

Les avantages des SCPI

 
 
- Rien à gérer, seulement à encaisser ses loyers,
 
- produit financier qui possède une rentabilité d'au moins 4% par an,
 
- différents types de SCPI qui s'adapte à toutes vos problèmatiques,
 
- possibilité d'acheter via un emprunt immobilier,
 
- ou par le biais d'un prêt personnel,
 
- les parts peuvent s'acquérir en pleine propriété ou en démembrement,
 
- potentiel de plus-value lors de la revente des parts,
 
- les sociétés de gestion transmettent des rapports de gestion chaque trimestre.
 
 

Les inconvénients des SCPI

 
 
- Les frais d'acquisition sont de 8 à 12% en moyenne,
 
- les loyers sont en général versés trimestriellement,
 
- placement à long terme, au moins 8 ans,
 
- produit peu liquide qui nécessite un certain délai lors de la revente des parts,
 
- certaines SCPI impose un nombre minimal d'achat de parts,
 
- les loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
 

 

En conclusion

 

 

Les SCPI sont une solution adapté pour toute personne qui envisage d'investir dans l'immobilier sans se soucier de toutes ses contraintes. Il est néanmoins indispensable de vérifier la qualité du parc immobilier acquis par la société de gestion et d'opter uniquement pour des SCPI dont l'occupation des biens est supérieur à 90% et dont la durée des baux en cours est suffisamment longue, c'est-à-dire aux alentours de 9 ans.
 
Quelle que soit votre problèmatique patrimoniale, les SCPI peuvent y répondre. Il convient de diversifier son portefeuille sur plusieurs SCPI sans se contenter d'une seule. N'oubliez pas non plus qu'il existe un risque de perte en capital comme pour tout investissement financier.
 
Le financement des parts de SCPI ne s'effectue plus forcément par le biais d'emprunt immobilier car les banques favorisent leurs propres SCPI et peuvent vous contraindre dans vos choix. Mieux vaut lui préférer le prêt personnel qui vous laisse libre de vos choix.
 
Coté fiscalité, les revenus issues des SCPI sont imposés au même titre que les revenus fonciers. Attention donc si vous être dans des tranches hautes car un assujeti dans la tranche de 30% paiera 30%+17,2% (CSG-CRDS) = 47,2% d'impôt foncier, ce qui est rapidement intenable, d'autant plus si les parts ne sont pas financées par un prêt immobilier permettant de déduire les intérêts d'emprunt. Veillez donc à associer par exemple des parts de SCPI de rendement avec des parts de SCPI de déficit foncier pour limiter la taxation.
 
L'achat en démembrement est fortement encouragé si vous n'avez pas un besoin immédiat de revenu ou que vous êtes hautement imposable car en choisissant une durée de démembrement allant de 3 à 15 ans, vous bénéficiez d'une décote plus ou moins importante. Par ailleurs, en tant que nue-propriétaire des parts de SCPI, celles-ci sortent du calcul de votre patrimoine si vous êtes redevable de l'IFI.
 
 
Une méthode pour préparer l'avenir sereinement : acheter des parts en démembrement sur 10 ans avec une décote de 33,5% en moyenne grâce à un prêt personnel sur 1 an pour limiter les intérêts d'emprunt. Aujourd'hui, en empruntant sur 1 an, vous obtenez facilement un taux à 1% (ou 0,95% chez Boursorama Banque de 1 à 4 ans).
Vous achetez pour 10.000€ de parts en N qui ne vous coûte que 6.650€ grâce à la décote de 33,5%.
Dès N+10, vos parts vous distribuerons des loyers sur une base de 10.000€ (soit 450€ par an avec une rentabilité à 4,5%).
Vous gagnez 1 an en utilisant le prêt au 01/01/N et en terminant de le rembourser le 01/12/N, pour un coût d'emprunt qui s'élève à 36€. 
En passant par l'emprunt, vous vous infligez une épargne forcé, ce qui peut être une solution lorsqu'on est pas forcément très économe.
 
En pratique, si à partir de 30 ans vous réitérez cette opération sur 10 ans, vous aurez investi 66.500€. Vous commencerez à toucher des revenus de 450€ par an à 40 ans, qui augmenteront chaque année de 450€ (soit près de 20.250€ de gain entre 40 et 49 ans) pour posséder à terme (à 50 ans dans l'exemple) 100.000€ de parts de SCPI qui vous versent 4.500€ par an (sur une rentabilité à 4,5%).