Faire évoluer son patrimoine

L'objectif de ce site est de proposer des solutions qui conduisent, d'une part, à réduire le poids des dépenses quotidiennes sur son budget, et, d'autre part, à présenter différents types de placements financiers afin de préserver son niveau de vie à la retraite et/ou dans le meilleur des cas, de quitter sa vie professionnelle quelques années avant l'heure.

 

J'aime suffisamment mon travail pour ne pas chercher à le quitter le plus vite possible. Cela à l'avantage de me permettre de pouvoir investir en continu pendant toutes mes années d'activités. Toutefois, j'ai bon espoir que les fruits de mes différents investissements rendent possible une retraite précoce. Bien sûr certaines variables même prises en compte sont difficilement quantifiables (le coût d'un enfant, de deux, une séparation, un parent dans le besoin, problème de santé, etc).
 

 

Avant de parler patrimoine, il est indispensable de faire un grand ménage dans ses dépenses et dans ses possessions matériels. On peut profiter d'un déménagement pour faire d'une pierre deux coups, car le changement d'adresse est l'occasion de résilier ses différents contrats sans frais et de se débarasser du superflu.
Lourder son abonnement internet + téléphone à 70 euros par mois pour une offre sans engagement à 15 euros pour internet et 10 euros l'abonnement de téléphone. 45 euros d'économies par mois sur un seul prestataire (soit 540€ par an, 5.400€ sur 10 ans et 16.200€ sur 30 ans !!). Réitérez l'opération sur toute vos dépenses récurrentes car se sont elles qui plombent votre budget.
 

 

Lors de ma dernière location d'appartement avec ma compagne, notre loyer mensuel à Paris était de 1.450€ pour 45m2 (ça fait mal). Nos dépenses quotidiennes liées à des contrats/abonnements s'élevaient à quasiment 500€ par mois. Soit 1.950€ par mois de charges incompréssibles. C'est cher, d'autant qu'hormis une proximité toute relative à nos lieux de travail, il n'en ressortait aucuns avantages. Nos revenus mensuels s'élevaient eux à 3.400€. Difficile dans ces conditions d'envisager sereinement la suite.
 
Las de passer quasiment 60% de nos revenus dans nos logement et dépenses récurrentes nous avons décidé de prendre notre avenir en main. Exit la location à Paris et les dépenses à tire-larigot. Nous nous sommes dans un premier temps mis en quête d'un bien à acheter. Les prix exercés en région parisienne étant particulièrement élevé, il est difficile de trouver chaussure à son pied sans faire trop de concession. Finalement, après 18 mois de recherche plus ou moins intensives, nous avons trouvé la perle rare en nous excentrant légèrement de la capital. La pseudo contrainte des transports en communs ne fut pas très difficile à appréhender car le temps de trajet fut quasiment identique sauf que les transports utilisés sont eux beaucoup plus agréable et fiable (!). 
 
En terme de logement, nous sommes passés d'un 45m2 à 1.450€ par mois à un duplex de 55m2 à 700€ par mois de remboursement d'emprunt. En changeant presque tous nos prestataires de dépenses quotidiennes, nos contrats/abonnements sont passés de 500€ à 200€ par mois. La seule dépense qui s'ajoute suite à notre déménagement est le coût de la taxe foncière qui reste raisonnable. Au total notre appartement et nos dépenses courantes s'élèvent à 1.000€ par mois. 
 
Grâce à ce changement nous avons économisé près de 950€ par mois (soit 11.400€ par an, 114.000€ sur 10 ans et 342.000€ sur 30 ans). Bien sur, certaines dépenses peuvent toujours être optimisées et le seront à l'avenir. 
 
Notre souhait, au-dela de devenir propriétaire était de limiter notre endettement pour pouvoir effectuer d'autres opérations immobilières et ne pas se sentir "trop juste". Nous avons donc effectué un apport de l'ordre de 20.000€ afin de limiter nos mensualité à 700€ et bénéficier d'un meilleur taux. Au final nous avons acheté ce bien à 29 ans, sur 20 ans à un prix nettement inférieur au marché local car les propriétaires retraités ne souhaitaient plus gérer les locations de leurs appartements. Par ailleurs des travaux de remise au goût du jour seront nécessaires à un moment donné.
 
Il a été indispensable d'épargner lorsque nous avons commencé à travaillé afin de nous constituer cet apport. Même si on se demandait parfois quel était l'intérêt d'épargner si tôt, le résultat fait que ça en valait largement la peine. Le seul point noir fut que nous avons sacrifié quasiment tout notre épargne lors de cette acquisition.
 

 

Peu après notre achat, nos situations professionnelles ont évolué, augmentant ainsi nos revenus mensuels à 4.000€. C'est d'autant plus appréciable lorsque l'ensemble de nos dépenses mensuelles hors alimentation représente 25% de nos revenus contre près de 60% quelques mois auparavant. Seulement voilà, plus on gagne, plus on paie d'impôt. La question de trouver une solution pour diminuer ce post de dépenses s'est rapidement posée. L'immobilier locatif s'est donc naturellement présentée à nous comme le plan de défiscalisation idéale. Le problème était surtout de savoir si nous étions prêt à acheter un logement ancien avec des travaux importants en vue de réduire nos revenus imposables et annihiler nos revenus fonciers pour quelques années grâce au déficit foncier.
 
Nous avons opté pour une acquisition dans le neuf en dispositif Pinel n'ayant pas du tout l'envie de gérer des travaux. La garantie d'un logement sans travaux majeurs pour une quinzaine d'années a également pesée. Celui-ci a été acquis en VEFA, permettant un différé de remboursement de l'emprunt qui allait jusqu'à 3 ans. Après 2 années de construction, nous avons enfin pu commencer à l'exploiter. Avec l'aménagement d'une cuisine pour 5.000€, les intérêts d'emprunt et les frais liés au prêt nous avons disposé d'environ 12.500€ de charges déductibles sur nos futurs loyers. 
 
L'opération chiffré : achat d'un F2 pour 155.000€ avec versement d'un apport de 4.000€ pour les frais de notaire. Le prêt sur 20 ans (hors différé) nous coûte 800€ par mois assurances incluses. Le loyer perçu est de 510€ par mois et l'économie d'impôt de 260€ par mois (3.100€ par an). Le coût restant à notre charge est donc de 30€ par mois. 
 
Grâce aux différentes charges déductibles, notre impôt foncier sera nul pour les 4 premières années d'exploitation. Le faible loyer nous a permis de trouver un locataire en moins d'une semaine et l'économie d'impôt gomme presque intégralement notre impôt sur le revenu. Ne sachant pas quelles surprises nous réserve l'avenir, nous avons décidé de viser une réduction d'impôt sur 6 ans. Il sera possible soit de la prolonger de 3 ans par 2 fois, soit de le revendre ou encore de passer en location meublé si l'on sort du dispositif Pinel et que le bail du locataire n'est pas reconduit.
 
L'investissement locatif a été fait 4 mois après l'acquisition de notre résidence principale, la banque estimant que le saut de charge initial entre notre location à Paris et le premier emprunt rendait la seconde opération viable. 
 

 

Evolution du patrimoine année après année

 
 
Ci-après, je vous indique sommairement l'évolution de mon patrimoine avec des données chiffrées. Un article plus détaillé sera mis en ligne par la suite.
 
Fin 2015 (29 ans) : patrimoine brut : 22.000€
 
En détail : 
- livret A : 13.000€,
- LDD : 9.000€.

 

 

Fin 2016 (30 ans) : patrimoine brut : 354.470€

 

En détail :
- résidence principale : 180.000€,
- investissement locatif : 155.000€,
- livret A : 4.830€ (400€ / mois),
- LDD : 4.830€ (400€ / mois),
- *assurance vie 1 : 5.300€ (versement initial de 1.500€ puis 300€ /mois),
- *assurance vie 2 : 2.450€ (200 € / mois),
- *assurance vie 3 : 1.280€ (100 € / mois),
- *financement participatif : 360€ (versement 340€),
- cryptomonnaie : 420€ (versement 330€).
 
Les 2.000€ restants du LDD en fin 2015 ont été utilisé pour le versement initial de 1.500€ de l'assurance vie 1 et pour les investissements en financement participatif et en cryptomonnaie.
L'épargne mensuelle affecté aux différents placements financiers a été de 1.400€ (16.800€ annuel, soit 35% de nos revenus annuels). En sus de cette épargne, 4.000€ ont été alloué à l'apport de l'investissement locatif.

 

 

Fin 2017 (31 ans) : patrimoine brut : 382.320€
 
En détail :
- résidence principale : 180.000€,
- investissement locatif : 155.000€,
- livret A : 9.700€ (400€ / mois),
- LDD : 9.700€ (400€ / mois),
- assurance vie 1 : 9.250€ (300€ / mois),
- assurance vie 2 : 4.940€ (200€ / mois),
- assurance vie 3 : 2.670€ (100€ / mois),
- financement participatif : 380€,
- cryptomonnaie : 680€,
- SCPI nue-propriété sur 10 ans : 6.650€ = 10.000€ en pleine propriété (financé par un prêt personnel de 6.500€ à 545€ / mois sur 1 an à 1%).

 

L'épargne mensuelle affecté aux différents placements financiers a été de 1.945€ (23.340€ annuel, soit 48% de nos revenus annuels). N'ayant aucunes dépenses annexes cette année là, l'effort d'épargne a pu être important.

 

 

Fin 2018 (32 ans) : patrimoine brut : 399.550€
 
En détail :
- résidence principale : 180.000€,
- investissement locatif : 155.000€,
- livret A : 9.770€,
- LDD : 9.770€,
- assurance vie 1 : 13.100€ (300€ / mois),
- assurance vie 2 : 7.450€ (200€ / mois),
- assurance vie 3 : 3.560€ (100€ / mois),
- financement participatif : 400€,
- cryptomonnaie : 500€,
- SCPI nue-propriété sur 10 ans : 13.300€ = 20.000€ en pleine propriété (financé par un prêt personnel de 6.500€ à 545€ / mois sur 1 an à 1%).

 

L'épargne mensuelle affecté aux différents placements financiers a été de 1.145€ (13.740€ annuel, soit 28% de nos revenus annuels). Nette baisse de la capacité d'épargne en 2018 à cause des frais d'aménagement de la cuisine de l'investissement locatif pour 5.000€ et la rénovation de la salle de bain de la résidence principale pour 8.000€. 

 

 

*assurance vie 1 : profil équilibré en gestion sous mandat,

*assurance vie 2 : fonds euros en gestion libre,

*assurance vie 3 : profil dynamique en gestion sous mandat,

*financement participatif : réinvestissement des gains mensuels.

 

En conclusion

 

 
Pour se constituer un patrimoine solide et en constante progression, revenus et temps sont des facteurs essentiels. Les revenus vous permettent l'accès au crédit pour financer l'immobilier mais aussi pour épargner. Le temps permet de faire croître mécaniquement votre capital grâce aux intérêts générés au fil des années.
 
Le plus "difficile" reste néanmoins d'avoir la motivation pour faire bouger les choses. Dès que le déclic a lieu, vous devez impérativement définir votre stratégie patrimonial, à savoir quels supports privilégier, en indiquant vos buts (montant(s)à atteindre et pour quel(s) usage(s)), le temps et les moyens financiers que vous comptez y consacrer. Il convient ensuite de se fixer des objectifs annuel réalistes. N'oubliez pas que pour investir sur certains produits comme l'assurance vie, des versements réguliers afin de lisser les éventuels risques en perte de capital sont primordiaux, sans compter qu'il est plus facile d'épargner 500€ par mois que de payer 6.000€ en une seule fois.
 
En vous fixant un montant d'épargne mensuel, vous vous imposez d'économiser. L'idéal est de faire le bilan de vos différentes actions à chaque fin d'année civile (un peu comme indiqué ci-dessus). Ensuite, prenez la somme des montants placés sur tous vos produits financiers et divisez les par votre salaire net sur 12 mois. Vous obtenez ainsi votre pourcentage d'épargne annuel par rapport à vos revenus.
 
Bien sûr, des aléas peuvent faire varier ce nombre à la hausse comme à la baisse, toutefois, c'est en se fixant une limite élevée mais non contraignante qu'on parvient à ses fins. Pour les années où vous ne parvenez pas à respecter votre contrat, tentez de comprendre pourquoi vous n'êtes pas parvenu à réaliser vos objectifs.
 
Par exemple, mon taux d'épargne en 2018 a été de 28% alors que j'envisageais plutôt 50%. Pourquoi un tel écart ? A cause des différents travaux que j'ai du entreprendre. En effet, en ajoutant ces dépenses à l'épargne annuel, ce taux passe à 55%... La clés est de rester positif quoi qu'il arrive. Dans mon cas, même si les travaux effectués ont diminué ma capacité d'investissement sur les produits financiers, ils ont cependant valorisé mes biens immobilier.
 
Enfin, gardez bien à l'esprit de diversifier votre patrimoine. En effet, il n'est jamais bon de mettre tous ses oeufs dans le même panier. Démarrer par l'immobilier pour que la date de fin d'emprunt soit la plus proche possible puis axer votre stratégie sur des placements financiers peut-être une solution.